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2023年7月28日，国家发改委《关于恢复和扩大消费的措施》提出，“稳步推进老旧小区改造，进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区改造和老旧住宅电梯更新改造中的作用”。同年11月，自然资源部发布的《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》提出，“为保障居民基本生活需求、补齐城市短板而实施的市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施项目，以及老旧住宅成套化改造等项目，在对周边不产生负面影响的前提下，其新增建筑规模可不受规划容积率指标的制约”。
改造模式上，该项目遵循“谁受益、谁出资”“原拆原建、增加公服”原则。业主委托区属国企（广州花都城投西城公司）负责拆除重建，资金由共管账户监管。资金来源方面，业主共同出资约800万元（按4600元/平方米预缴）；花都区给予工程前期费用补贴，并按房屋物业维修资金实际缴存费用的50%对业主奖补；此外，街道会同区住建局出台政策，对设计、监理、测量等二类费用补贴50%（初步估算50余万元），对低保家庭、特困职工家庭按1000元/平方米补助。
政策矛盾点：《建设用地容积率管理办法》第七条规定：“国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；（三）国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；（四）法律、法规规定的其他条件。”目前居民自主更新无明确容积率调整依据，但部分地方已探索“奖励机制”（如福建、南京、重庆、厦门、广东）。
立法及实操建议：国家及地方层面可通过立法明确“自主更新容积率奖励规则”，平衡各方利益。参考浙江省做法：将自主更新纳入《绿色建筑行动方案》“容积率奖励政策”适用范围（老旧小区更新解决节能及民生问题，符合政策导向）；参考厦门、广东做法：明确“容积率提升上限”（如厦门允许增加原面积20%，广东允许“适当增加居住建筑面积、增配公共服务设施”）；参考重庆做法：对增加公共服务功能的项目给予“不超过原计容面积15%的建筑规模奖励”，用于完善社区配套。
立法及实操建议：结合容积率提升、金融工具创新、专项资金支持，构建多元化资金体系。一是政府补贴：对C/D级危房、低收入群体集中的小区，给予前期费用补贴（如设计、监理费）或按面积补助（如广州花都区“低保家庭1000元/平方米补助”）；二是政策激励：允许提取住宅专项维修资金、公积金用于更新（如厦门、广东）；推动银行出台“自主更新专项贷款”，以新建房屋为抵押发放贷款；三是社会资本引入：通过容积率提升新增的面积，允许社会资本获取部分经营权（如北京劲松项目“社会资本运营社区配套”），形成“业主获住房增值、资本获经营收益”的双赢模式。
土地价款补缴：参考厦门做法，即“增设电梯、公共开放架空空间、公共服务及配套设施以及地下空间开发新增的建筑面积需由全体业主共有，不需要补缴土地价款，可按规定直接申请变更登记；因原有住宅按套扩面的，可在办理不动产权证前，或在房屋上市交易时，按申请受理时点的市场评估价补缴土地价款(未补缴的登记时在产权证及登记簿中注明增加的面积保留划拨用地性质)”，区分“公共部分”与“个人扩面部分”，差异化规定价款补缴规则。
立法及实操建议：立法应明确“业主为核心，专业主体协助”的实施模式。参考厦门、浙江做法（厦门市规定“经区政府批准，房屋所有权人依法作为自主更新改造的实施主体，可以成立自主更新委员会、委托业主委员会或具备相应资质的法人，负责组织房屋所有权人协商和项目申请等工作”；浙江省规定“业主自主更新意愿集中的住宅小区，可以根据《民法典》的有关规定，成立业主自主更新委员会或授权业主委员会作为住宅小区自主更新工作的组织实施主体”）。可借鉴浙工新村“居民自主更新委员会+政府委托实施”模式、杭州拱墅区“街道组织+国企执行”模式，既保障业主决策权，又通过政府/国企的专业能力规避风险。
